Yazılmışdır. Bu kitabda mülki hüquq münasibətlərinin yaranmasında aparıcı
Yüklə 2,56 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- I fəsil. Alqı-satqı müqaviləsi 1.6. Daşınmaz əşyaların alqı-satqısı müqaviləsi
I fəsil. Alqı-satqı müqaviləsi 1.6. Daşınmaz əşyaların alqı-satqısı müqaviləsi Daşınmaz əşyaların alqı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür (AR MM, mad.646.1). Əşyaların daşınmaz və daşmar ola bilməsi və onların hüquqi rejimləri arasındakı fərq mülki hüququn obyektləri mövzusunda təhlil olunmuşdur. Qeyd edilmişdi ki, daşınmaz əşyalar sırasına torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər aiddir. Sadalanan obyektlərin ümumi əlamətlərini, təyinatını, mülki dövriyyədə oynadıqları rolu və əhəmiyyətlərini nəzərə alaraq onlarla əlaqədar bağlanılan əqdlərə münasibətdə qanunverici xüsusi qaydalar müəyyən edir. Xüsusi qaydalara həmin obyektlərlə əlaqədar bağlanılan alqı-satqı və digər müqavilələrdə (məsələn, torpaq icarəsi, girov, podrat və s.) rast gəlmək olar. Misal üçün, AR MM-in 707.1-
münasibətlərinə girməzdən əvvəl icarəyə verən və icarəçi icarəyə verilən torpağın təsvirini birlikdə tərtib etməlidirlər. Təsvirdə torpağın həcmi, habelə verildiyi an olduğu vəziyyət göstərilir. Buna oxşar misalların sayını artırmaq olar. Diqqət çəkmək istədiyimiz əsas məqam daşınmaz əmlakla əlaqədar bağlanılan əqdlərin mürəkkəbliyinin nəzərə alınmasıdır. AR MM-in 646.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydaya əsasən, əgər Mülki Məcəllənin daşınmaz əşyaların alqı-satqısı münasibətlərini tənzimləyən 29-cu fəslinin 5-ci paraqrafınm müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alqı-satqısına əşyaların alqı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir. 43 Rüfət Göyüşov Qüvvədə olan qaydalar daşınmaz əmlakla əlaqəli müqavilələr bağlanarkən tərəflərin diqqət yetirməli olduğu məsələləri, eyni zamanda həmin obyektlərlə əlaqədar hüquqların yaranması və həyata keçirilə bilməsi şərtlərini müəyyən edir. Məsələn, bildiyimiz kimi, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Daşınmaz əmlak üzərində sərəneam vermək hüququ həmin əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir (bax. AR MM, mad. 146.1 və 146.2). Göstərilən qaydaların həyata keçirilməsi məqsədilə qanunverici daşınmaz əşyaların alq-satqısı müqaviləsinin tərəflərinin üzərinə müqavilənin təsdiqlənməsi və qeydə alınması, risklərin və zərərin bölüşdürülməsi ilə əlaqədar bir sıra hüquq və vəzifələr qoyur. Misal üçün, AR MM-in 648.1-ci maddəsində müəyyən olunur ki, daşınmaz əşyaların alqı-satqısı halında tərəflərdən hər biri mülkiyyət hüququnun keçirilməsi faktının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün öz tərəfindən zəruri olanları həyata keçirərək özünün vermə və ya qəbul etmə vəzifəsini icra edir. Burada satıcı tərəfindən zəruri olanların həyata keçirilməsi dedikdə, müqavilənin bağlanması üçün daşınmaz əmlaka hüquqlarını təsdiq edən sənədlərin toplanması və notariata təqdim olunması, ərin (arvadın) razılıq ərizələrinin alınması və ya müqavilənin bağlanmasına mane ola biləcək digər hərəkətlərin aradan qaldırılması məqsədilə müvafiq prosedurlara əməl olunması nəzərdə tutulur. Məsələn, bu prosedurlardan biri kimi satın almaqda üstünlük hüququna riayət edilməsi çıxış edir. Belə ki, əgər daşınmaz əşya ümumi paylı mülkiyyətdədirsə, həmin pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Bu halda satıcı AR MM-in 218.2-ci maddəsinin tələblərinə görə, öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti ba
I fəsil. Alqı-satqı müqaviləsi rəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər. Alıcının etməli olduğu hərəkətlər sırasında birinci növbədə daşınmaz əmlakın razılaşdırılmış qiymətinin ödənilməsi çıxış edir. Qanunverici bununla əlaqədar xüsusi qayda müəyyən etmişdir. Belə ki, "Notariat luıqqmda" AR Qanunun 74 maddəsinin tələblərinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsi ilə bağlı notariat qaydasında təsdiq edilən müqavilələr üzrə Azərbaycan Respublikasının müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilmiş pul məbləğindən artıq vəsaitin tərəflərdən birinin digərinə ödəməsi bankda açdığı depozit hesabı vasitəsi ilə həyata keçirilməlidir. Çünki notarius belə müqavilələri pul məbləğinin bankda açılmış depozit hesabına ödənilməsi barədə qəbz təqdim edildikdən sonra təsdiq edir. Alıcının etməli olduğu növbəti hərəkətlər AR MM-in 144.3- cü maddəsində müəyyən olunan qaydalar əsasında həyata keçirilir. Həmin qaydalara görə, əqd notariat qaydasında təsdiqləndikdən sonra notarius müqavilənin iki nüsxəsini müraciət etmiş şəxsə verir və ya onun istəyi ilə Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı barəsində hüquq əldə edənin notariat qaydasında təsdiq edilmiş ərizəsini müqavilə, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla nəzərdə tutulmuş digər əsasları əks etdirən sənədlər, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakın (onların tərkib hissələrinin) texniki pasportu, plan-cizgisi və dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz ilə birlikdə müvafiq icra hakimiyyəti orqanına göndərir. Normanın tələblərinə əsasən, bilici notariat orqanı tərəfindən hü
Yüklə 2,56 Mb. Dostları ilə paylaş:
|