AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 55 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
Əgər təşkilat dördüncü yolu seçərsə öz kredit müqavilələrini investisiya
bankları vasitəçiliyi ilə və ya xüsusi plasmanlar (private placement)
şəklində sərmayəçilərə satır. Əgər bank öz məhsulunu qiymətli
kağızlara çevirmişsə bu kağızları ya yuxarıdakı bölmələrdə qeyd edilən
GNMA, FHLMC və ya FNMA vasitəçiliyi və zəmanəti altında və ya öz
adı altında sərmayə bazarlarında çalışan dillerlər və ya FNMA /
FHLMC -nın satış masaları vasitəsiylə yatırımcıya satır. İlk iki yolu
seçənlər kreditlərini bir paket halına salaraq ya birbaşa yatırımçıya
yaxud FNMA-ya satır. Digər yol isə, kredit paketlərinin xüsusi Plasma
yaxud dillerlər vasitəsiylə sərmayəçilərə satılır.
ABŞ qanunvericiliyində ipoteka kreditinin məbləği üçün yuxarı
hədd müəyyən edilməyib. Lakin, banklar tərəfindən əmək haqqı və
digər dayanıqlı gəlirlər nəzərə alınaraq vətəndaşın ödəmə qabiliyyəti
qiymətləndirilir və buna uyğun olaraq yuxarı hədd müəyyən edilir.
Digər məqam isə odur ki, ipoteka krediti vətəndaşa yalnız bir dəfə deyil
dəfələrlə verilə bilər. Belə ki, vətəndaşın ödəmə qabiliyyəti imkan
verirsə bir neçə dəfə və yaxud da paralel olaraq ipoteka götürmək
hüququndan istifadə edə bilər.
Yeri gəlmişkən qeyd edək ki, Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsində
ABŞ modeli tətbiq edilir. Lakin, qeyd etdiyimiz kimi ABŞ-da kreditlər
3-4 faizlə verildiyi halda ölkəmizdə bu göstərici 4-12% olaraq müəyyən
edilib. 4% sosial ipoteka şərtlərinə daxil edilir ki, bu da xüsusi status
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 56 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
tələb edən haldır. Sıradan vətəndaşlar isə yalnız 8%-lik şərtdən
yararlana bilər. ABŞ-da isə qeyd edilən şərtlərdən istənilən ölkə
vətəndaşı yararlana bilir. Digər tərəfdən Azərbaycanda kreditin yuxarı
həddi 50 min manat müəyyən edilib ki, bir çox hallarda bu vəsait
normal yəni, vətəndaşın mənzil problemini uzunmüddətli olaraq həll
edilməsində problem yaradır. Çünki, daşınmaz əmlak bazarında
qiymətlər kredit üçün müəyyən edilmiş yuxarı həddən ciddi şəkildə
çoxdur.
Bunlardan başqa Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin
maliyyələşməsi dövlət tərəfindən həyata keçirildiyi üçün adətən vəsait
çatışmazlığı hiss edilir və vətəndaşların istənilən vaxt ipoteka krediti
almaq imkanı olmur. Bu isə bir növ səmərəlilik indeksini aşağı salır və
bir sıra hallarda isə kənar ödənişlərin tələb edilməsi üçün stimul yaradır.
Lakin, ABŞ-da 2008-ci ildə baş verən böhran zamanı yaranan qısa
fasilədən başqa ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsində limit və ya
vaxt məhdudiyyəti yoxdur. Buna əsas səbəb isə ölkədə normal maliyyə
münasibətlərinin formalaşdırılması və ipoteka kreditləşməsində əsas
aktyorların özəl sektor təmsilçiləri olmasıdır. Həmçinin onu da qeyd
etmək lazımdır ki, ipoteka siyasəti ABŞ daşınmaz əmlak bazarının ana
xətti hesab edilir. Bu siyasət həm vətəndaşların sosial tələblərini yerinə
yetirir və həm də tikinti və digər sub sektorların fəaliyyətlərini
koordinasiya edir. Sonda ABŞ ipoteka şərtlərini aşağıdakı kimi
qruplaşdırmaqla ümumi mənzərəni daha dolğun təsəvvür etmiş olarıq:
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 57 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
İpoteka kreditinin müddəti 30 il;
Hazırda ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri 3%-4%;
İpoteka kreditinin məbləği üçün son hədd yoxdur;
Son aylıq ödəniş tarixi üçün müəyyən edilmiş yaş həddi 75;
İpoteka kreditinin məbləği əmlakın 80%-90%-i qədər olur;
Alınmış əmlak kreditin son aylıq ödəniş tarixinədək girovluqda
qalır;
ABŞ-ın istənilən vətəndaşı ipoteka krediti ala bilər;
İcbari sığorta tələb edilir;
İpoteka kreditlərinin ÜDM-də xüsusi çəkisi 69.4%.
Hazırda ABŞ-da ipoteka ilə əmlak alqı-satqısı ümumi dövriyyənin
90%-ni təşkil edir.
Avropa modeli və avropa ölkələrində ipoteka kreditləşməsi
İpoteka kreditlərinin Avropa modeli haqqında qısa olaraq
tədqiqatın əvvəlində məlumat vermişik. Qeyd etdiyimiz kimi ipoteka
kreditləşməsinin Avropa modelinin özünəməxsusluğu insanların pul
yığımlarının ümumi problem olan evsizliyin həllinə yönləndirilməsi və
mahiyyəti isə güclərin birləşdirilməsi prinsipinə söykənir. Bu zaman
tətbiq olunan qayda ondan ibarətdir ki, ev almaq üçün vəsaiti kifayət
etməyən insanlar imkanlarını birləşdirir və növbə ilə bu problemi həll
edirlər. Problemin bu üsulla həlli ikinci dünya müharibəsindən sonra
Avropada daha da genişləndi və tikinti əmanət banklarının yaranması