7
məcburiliyi və ya könüllülüyü halları xüsusi olaraq göstərilir. Müstəqil Azərbaycan
Respublikasının iqtisadi həyatının inkişafı və tənzimləşməsinə xidmət edən hər cür
hüquqi-normativ aktın prinsiplərinə, habelə sivil bazar münasibətlərinin beynəlxalq
ə
nənələrinə müvafiq olaraq obyektlərin ardıcıllıqla nəzərdən keçirilməsi bu fəaliyyət
növünün hüquqi tənzimlənməsi üçün önəmli sayıla bilər.
Qiymətləndirilməsi zəruri (mütləq) sayılan obyektlər sırasına aid edilən əmlak
növlərini, bu istiqamətdə onların qiymətləndirilməsinin mütləqliyini göstərən bəzi
şə
rtləri və əlamətləri nəzərdən keçirək.
1.Azərbaycan Respublikasının dövlət mülkiyyəti, bələdiyyə və şəxsi mülkiyyətin
qiymətləndirilməsi aşağıdakı hallarda mütləq sayılır:
•
Obyekt satıldıqda və ya özgəninkiləşdirildikdə;
•
Obyekt özəlləşdirildikdə, etibarlı idarəetməyə və icarəyə verildikdə;
•
Obyekt hüquqi şəxsin nizamnamə kapitalına və müvafiq fonduna maddi
aktiv kimi qoyulduqda;
•
Obyektdən girov predmeti kimi istifadə edildikdə;
•
Obyektdən hər hansı dövlət təşkilatının xarici maliyyə təşkilatları qarşısında
borc öhdəliyi kimi istifadə edilməsi zərurəti yarandıqda (bu əsasən dövlət
mülkiyyətinə aiddir).
2. Hər hansı obyektin dəyəri barədə tərəflər arasında mübahisələr yarandıqda onun
müstəqil qiymətləndirici tərəfindən real dəyərinin müəyyən edilməsi zərurəti yaranır.
Bunun da baş verməsi əsasən aşağıdakı hallarda gözlənilir:
•
Obyektin dovlət və ya bələdiyyə ehtiyacları üçün sahibindən alınması və
ya müxtəlif razılaşmalarla götürülməsi;
•
əmlakın milliləşdirilməsi;
•
ipoteka kreditləşməsi zərurəti yarandıqda;
•
əmlak vergisinin hesablanması prosesində onun düzgün ödənilməsini
təmin etmək məqsədi ilə baş vermiş müəyyən şübhə və mübahisələrin
araşdırılması zərurəti yarandıqda;
8
•
qiymətləndirmə obyektinin icbari sığortası ilə bağlı olaraq sığorta
hadisəsinin baş verməsi hallarında mövcud itki və dəymiş ziyanların
dəyərinin müəyyən edilməsində;
•
ər və arvad arasında boşanma halları olduqda tərəflərin razılığı ilə əmlakın
bölgüsü zərurəti yarandıqda;
•
səhmdar cəmiyyətlərinə üzv olmaq, üzvlükdən çıxmaq, habelə tərəflərin
razılığı və Azərbaycan respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq
vaxtaşırı səhmlərin dəyərinin qiymətləndirilməsinə ehtiyac yaranır:
•
yuxarıda qeyd olunan bütün hallarla bərabər məhkəmənin qərarı ilə
ə
mlakın qiymətləndirilməsi və ya təkrar qiymətləndirilməsinə zərurət
yarana bilər.
Könüllü qiymətləndirmə bazarı daha geniş və əhatəlidir. Əmlakın alqı-satqısı,
bölgüsü, birləşdirilməsi, bağışlanması, yeni firma və şirkətlərin yaranması əmlak
bazarının fasiləsiz olaraq hərəkətini, hər bir əmlakın dövriyyəsini şərtləndirən
gerçəkliklərdən biridir. Sahibkarın öz əmlakından istifadə müstəqilliyi qanunvericiliklə
təmin edldiyi kimi, həmin əmlakın yuxarıda sadalanan proseslərə qatılması üçün
sahibkar onu qiymətləndirmək hüququna malikdir. Deməli, bu zaman könüllü olaraq
ə
mlak sahibi digər bir sahibkara (peşəkar qiymətləndirci özü də intellektual sahibkarlar
sırasına aid edilə bilər) müraciət etməli olur. Tərəflər arasında müvafiq müqavilələlər
imzalanır və heç kəsdən asılı olmayan həmin əmlakın dəyərinin saxtalaşdırılmasında
heç bir marağı olmayan müstəqil qiymətləndirici sahibkarın sifarişinə əsasən onun
ə
mlakının real dəyərinin müəyyən edilməsi prosesinə qatılır.
Azərbaycan respublikası üzrə aparılan müşahidələr göstərir ki, məcburi (mütləq)
və könüllü qiymətləndirməyə cəlb edilən obyektlərin xüsusi çəkisi ikincinin
genişlənməsi yönümündə getdikcə dəyişir. Məsələn, Azərbaycan respublikasında 1998-
ci ildə bütün əmlak növü üzrə mütləq qiymətləndirmə 95% (əsas fondların yenidən
qiymətləndirlməsi hesabına), könüllü qiymətləndirmə isə cəmi 5% olmuşdursa, bu
göstərici 2006-cı ildə müvafiq qaydada 65% və 35% təşkil etmişdir. Bunun da, başlıca
səbəbi Azərbaycan respublikasında sahibkarlığın inkişafı üçün əlverişli şəraitin
9
yaradılması ilə izah oluna bilər. Çünki, əmlakın könüllü qiymətləndirilməsinə çəkilən
xərc daha yüksək mənfəət gətirməyə imkan vermirsə, əsl sahibkar bu işə getməkdə
maraqlı olmaz. Öz növbəsində hər bir vicdanlı qiymətləndirici sahibkar üçün əlverişli
olmayan iqtisadi gedişləri ona məsləhət bilməz. Digər tərəfdən, əsl qiymətləndiricilərin
məşğulluğunun yüksək olduğu və onlara tələbatın artdığı indiki şəraitdə
qiymətləndiricinin öz mənafeyi naminə sahibkara qeyri-səmimi məsləhət verməsi
ehtimalı da, tam azalmış olur. Ona görə də, əsas məsələ könüllü qiymətləndirmənin
hansı hallarda keçirilməsidir. Bunlardan aşağıdakıları göstərmək lazımdır:
•
yeni biznesin investisiya layihəsinin, yaxud mövcud olan biznesin yeni
istiqamətlərindən birinin investisiya layihəsinin qiymətləndirilməsi;
•
şirkətin cari idarə edilməsi səmərəliliyinin yüksəldilməsi (daxili istifadə
məqsədilə) üçün qiymətləndirməsi;
•
biznesin (müəssisənin) və ya onun bir hissəsinin alınması, satılması
məqsədilə qiymətləndirməsi;
•
qiymətli kağızların əlavə emissiya və girov qoyulması məqdsədilə
qiymətləndirməsi;
•
biznesin strukturunun yeniləşdirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
•
əmlakı girov qoyaraq kredit götürülməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
•
obyektin sığorta olunması məqsədilə qiymətləndirmə;
•
vergiqoyma məqsədilə qiymətləndirmə;
•
borc öhdəliyinin qiymətləndirilməsi;
•
itginin və ya itirilmiş gəlirin qiymətləndirilməsi;
•
biznesin və onun müəyyən hissəsinin könüllü olaraq ləgv edilən hissəsinin
qiymətləndirilməsi;
•
müəssisənin ayrı-ayrı əmlakının və ya əmlak növlərinin
qiymətləndirilməsi;
•
əsas fondların yenidən qiymətləndirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə;