4
dəyərinin bir neçə dəfə dəyişməsi reallıqları da inkar edilmir. Məsələn, mişli
rayonunda inşa edilmiş şəkər zavodu istifadəyə veriləndən 3 ay sonra rayon
mərkəzindəki ofis binaları və yaşayış evlərinin dəyərinin eləcə də, icarə haqqının 2
dəfəyə qədər artması müşahidə edilmişdir. Bu kimi hallar Bakı, Sumqayıt, Gəncə,
Lənkəran şəhərlərində və ölkəmizin digər bölgələrində daha çoxdur. Investisiya axını,
sosial-iqtisadi inkişaf və digər tərəqqi ilə əlaqədar olaraq əmlak bazarının canlanmasına
və bu sahədə qiymətlərin dəyişməsinə (yüksəlməsinə) dünyanın hər yerində təsadüf
etmək olar.
1.2. Qiymətləndirmə fəaliyyətinin məqsədi və qiymətləndirmə növlər
Hər bir insanın fəaliyyəti müəyyən məqsədə xidmət edir. Bu baxımdan, əmlakın
qiymətləndirilməsi fəaliyyəti də istisna olunmur. Ona görə də, qiymətləndirmə
fəaliyyətinin hansı niyyət və məram üçün yerinə yetirildiyinin müəyyən edilməsi
mühüm əhəmiyyətə malikdir. Sifarişçi qiymətləndirmə fəaliyyətinin nəticələrindən
müxtəlif məqsədlər üçün istifadə edir. Daha doğrusu, perspektivdə nəzərdə tutduğu
işlər ona məxsus əmlakın qiymətləndirilməsi zərurətini yaradır.
Hazırda qiymətləndirmə fəaliyyəti çox geniş məqsədlər üçün – əmlakın vergitutma
bazasının müəyyənləşdirilməsi, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi, əmlakın girov
qoyulması, əmlakın sığorta olunması, investisiya qoyuluşları, hüquqi şəxslərin
yaradılması və yenidən təşkili (ləğvi, ayrılması, birləşməsi), habelə, məhkəmələrdə
ə
mlak mübahisələri zamanı aparılır. Əmlak bazarının inkişafı qiymətləndirmə
məqsədlərinin əhatə dairəsinin genişlənməsinə səbəb olur və yeni qiymətləndirmə
növlərini meydana çıxarır.
Ə
mlakın hansı məqsəd üçün qiymətləndirilməsi tərəflər (qiymətlədirici və sifarişçi)
arasında əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə bağlanacaq müqavilə ilə müəyyənləşdirilir.
Çünki, qiymətləndirmə fəaliyyətinin məqsədi qiymətləndirmənin yanaşma və
metodlarının, habelə dəyər növlərinin seçilməsi üçün əsas olur. Bu da, sifarişçi ilə
qiymətləndirici arasındakı razılaşma müqviləsi ilə müəyyən edilir. Digər tərəfdən isə,
5
ayrı-ayrı məqsədlər üçün qiymətləndirmə aparılarkən müxtəlif qanunvericilik aktlarına
istinad olunur. Özəlləşdirilən əmlakın qiymətləndirilməsinin hüquqi əsasları vergi
məqsədləri üçün əmlakın qiymətləndirilməsinin hüquqi əsaslarından fərqlidir. Bu
baxımdan, qiymətləndirmənin məqsədindən və növündən asılı olmayaraq əmlakın
qiymətləndirilməsinin ümumi qaydaları olmalı və o, bu əmlakın bazar dəyərinin aşkara
çıxarılmasına xidmət etməlidir.
Qiymətləndirmənin məqsədindən asılı olaraq qiymətləndirmənin kütləvi və fərdi
qiymətləndirmə növləri mövcuddur.
Kütləvi qiymətləndirmə statistik təhlil və standart prosedurlardan istifadə
etməklə çoxlu sayda obyektlərin (əmlak qrupunun) müəyyən tarixə olan dəyərinin
sistematik qiymətləndirilməsidir. Kütləvi qiymətləndirmə adi qaydada öz aralarında
fərqləndirilən çoxsaylı obyektlərin qiymətləndirilməsi ilə əlaqədardır. Standart
prosedurların hazırlanması, statistik təhlillərin əldə olunması və tətbiqi kütləvi
qiymətləndirmənin predmetini təşkil edir.
Fərdi qiymətləndirmədən fərqli olaraq kütləvi qiymətləndirmənin miqyası bu
proseslə məşğul olan böyük işçi heyəti tələb edir. Təhlilin aparılması və qərarların
qəbulu həmin işçi heyətinin birgə rəyi ilə təsdiqlənir.
Kütləvi qiymətləndirmənin məqsədləri üzrə işlənilən modellər konkret obyektlər
üçün deyil, əmlak qrupu üçün xarakterik olan tələb və təklifin strukturunu əks
etdirməlidir.
Eyni qrupa aid olan və çoxsaylı cəhətləri üst-üstə düşən qiymətləndirmə obyektləri
bir-birini təkrarlamır. Zəruri hallarda bu fərqləri əsaslandırmaq və qiymətlərinin də
fərqli olduğunu izah etmək olar.
qtisadi ədəbiyyatda vergitutma, sığorta məqsədi ilə qiymətləndirmə və əsas
fondların yenidən qiymətləndirilməsi kütləvi qiymətləndirməyə aid edilir. Kütləvi
qiymətləndirmənin vergitutma məqsədləri üçün üstünlüyü şübhəsizdir. Bu da, dövlətin
vergi siyasətinin qarşısında duran vəzifələrlə şərtlənir. Məlum olduğu kimi, vergi
siyasətində ədalətliliyin ilkin şərti hamıya bərabər yanaşmanın təmin edilməsidir. Əgər
bir vergi ödəyicisi ona digərindən fərqli yanaşmalar tətbiq edildiyini düşünürsə, bu
6
verginin vicdanla ödənilməsinin motivləşdirilməsinə imkan verməz. Ona görə də
vergiqoyma zamanı dəyərin standart qaydada müəyyən edilməsinə üstünlük verilir.
Fərdi qiymətləndirmə obyektin müəyyən tarixə qiymətləndirilməsidir. Fərdi
qiymətləndirmə də əmlakın qiymətləndirilməsi məqsədindən irəli gəlir. Belə ki, əmlak
sahibinin (məsələn, əmlakın girov qoyulması, alqı-satqı və s. hallarında) əmlakı özünün
fərdi mülahizələrinə arzu və istəklərinə görə qiymətləndirməsi fərdi qiymətləndirmədir.
Fərdi qiymətləndirmədə hesablamaların keyfiyyəti adətən, analoji obyektlərin real
satışlarının müqayisəsi əsasında müəyyən edilir.
Qiymətləndirmənin məqsədindən asılı olaraq istənilən əmlak obyektini
fərdiləşdirmək (özünəməxsusluğunu qeyd etməklə) və ya ümumiləşdirmək (hansı tipə
məxsus olduğunu müəyyən etməklə) olar. Birinci halda qiymətləndirici obyektin
xüsusiyyətlərini nəzərə çatdırmaqla fərdi yanaşmadan istifadə edir və onun standart
metodlarla qiymətləndirməsinin səhv olması səbəblərini göstərir. kinci halda isə,
kütləvi qiymətləndirmənin qəbulu müxtəlif əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinin
vahid metodikasını işləyib hazırlamağa imkan yaradır.
Həm fərdi, həm də kütləvi qiymətləndirmənin tətbiqi iqtisadi təhlil məsələləridir.
Onların əsasında müəyyən nəticələrin əldə edilməsi üçün zəruri olan informasiyaların
toplanması, təhlili və işlənməsi durur.
Qiymətləndirmənin zəruriliyi və ya könüllülüyü hüquqi məsələlərə daha çox
aiddir. Lakin, onun bir sıra iqtisadi məqamlarının aydınlaşdırılmasına da ehtiyac vardır.
Məqsəd və təyinatından asılı olaraq, əmlakın qiymətləndirilməsinin iki növü
mövcuddur:
a) mütlə q qiymə tlə ndirmə ;
b) könüllü qiymə tlə ndirmə.
Ə
mlakın mütləq və ya könüllü olaraq qiymətləndirilməsinə (dair hüquqi əsaslar)
Azərbaycan respublikasnın 1998-ci ildə qəbul edilmiş “Qiymətləndirmə fəaliyyəti
haqqında” qanununda müfəssəl şəkildə göstərilir. Eyni zamanda digər qanunuvericilik
aktlarında da (Azərbaycan respublikasının Mülki, Vergi, Torpaq məcəllələrində; bank,
maliyyə, sığorta və s. haqqında bir sıra qanunlarda), əmlakın qiymətləndirilməsinin
Dostları ilə paylaş: |