Microsoft Word tgyo11 Torium avm-31. 12. 2010-spk
Yüklə 293,44 Kb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Maliyet Yaklaşımı
- Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Rapor No: 2010/TGYO/11 15 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Bölgede incelenen projeler içinde ilk tamamlanmış olan Vista Rezidenza 1 projesinin birim fiyatları en eski proje olmasına rağmen ortalamanın üstündedir. Satış performansındaki başarının, proje tamamlanma tarihinin diğerlerine göre çok önce olmasına bağlayabiliriz. Proje tamamlanma tarihleri 2010 yılında olan Rayana Residence ve Beyaz City projelerinin satış performansları oldukça iyi durumdadır. Bu iki projede de sunulan sosyal olanaklar bölgede karşılaşılan ortalama imkanlardan farklı olmamakla beraber konum açısından bir fark yaratmaktadırlar. E-5 Karayolu’nun güneyinde Kavaklı Mevkii’ne doğru yer seçmiş olan bu projelerin daha şimdiden göze çarpmaya başlaması, bu bölgeye talep ve arzda artış beklentisi yaratmaktadır. Son dönemde global piyasalarda yaşanan krizin ülke ekonomisine etkileri bölgedeki stok fazlalığı ile birleşince ortaya olumsuz bir görüntü çıkarmaktadır. İncelenen on biri projede yaklaşık 4.365 konut satışa sunulmuştur. Bunların dışında bölgede kooperatif ve münferit olarak geliştirilen çeşitli A sınıfı niteliğinde olmayan projeler bulunmakta iken araştırmaya dahil edilmemiştir. Bölgede yapılacak yeni konut projelerinde, sosyal imkanların çeşitli olması ve satış fiyatlarının rekabet koşulları dikkate alındığında bölge ortalamasının altında olması satış performansını olumlu etkileyecektir.
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; D-100 karayoluna cepheli olması, ulaşım kolaylığı, Alışveriş Merkezinin tamamlanmış olması ve görünebilirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir. Öte yandan bölgede perakende stokundaki mevcut ve inşa halindeki kiralanabilir alan fazlalığı projeyi olumsuz yönde etkilemektedir.
En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:
Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda sözkonusu gayrimenkulün alışveriş merkezi ve konut olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz.
Rapor No: 2010/TGYO/11 16 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
9.2 Değerleme Yaklaşımları:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer nitelikli projeler olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1-
2-
Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3-
Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4-
Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.
Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Değerleme konusu gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.
Yüklə 293,44 Kb. Dostları ilə paylaş:
|