Fakültə: İqtisadiyyat və menecment Kafedra: Menecment İxtisas: 050405-Sənayenin təşkili və idarə olunması İstehsalat təcrübəsi haqqında hesabat

ƏAX - xərc yanaşması tətbiqinin konkret variantlarından biridir.


6.2. UYGUN SATIŞLARIN MÜQAYİSƏSİ METODU

Bu metoda əsasən obyektin yerləşdiyi rayonun əmlak bazarında qiymətləndirilən obyektə uyğun olan obyektlərin satışları ilə bağlı məlumatlar toplanılır, diqqətlə araşdırılır və alınmış nəticələr müxtəlif variantlarda nəzərdən keçirilir. Daha sonra alınmış nəticələrə düzəlişlər edilir. Bu düzəlişlərdən sonra bazar dəyəri müəyyən edilir. Uyğun satışların müqayisəsi metodu çox riskli metoddur. Çünki bu metodun istifadəsi zamanı operativ bazar məlumatları toplanır və nəticələr çıxarılır. Bazar isə daim dəyişikliklərə məruz qalır. Bu isə daimi qiymət dəyişiklikləri deməkdir.

6.3. GƏLİRİN KAPİTALLAŞDIRILMASI METODU
Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə hesablama gözləmə prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən obyektin gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən obyektin alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirlər kapitallaşdırılır. Bu zaman da obyektin icarəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu metod daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir.


6.3.1 BİRBAŞA KAPİTALLAŞDIRMA METODU

Potensial mənfəət əldə etmək nöqteyi nəzərindən qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün nəğd pul axınının birbaşa kapitallaşdırılması metodundan istifadə etmək olar.

Nəğd pul axını - bu icarə dövründə mənfəətin, amortizasiya, balansın digər maddələri üzrə vəsaitlərin çıxardılmış (azad edilmiş) məbləğidir.
Birbaşa kapitallaşdırma metodu obyektin dəyərinin müəyyən edilməsindən, gəlir (nəğd pul axını) və dəyər arasındakı əlaqə əmsalı ilə qiymətləndirmə anının birbaşa arxasınca gələn dövr ərzində gözlənilən pul axınının bölünməsi yollarından ibarətdir.
Birbaşa kapitallaşdırma metodu ilə obyektin dəyəri aşağıdakı formula ilə hesablanır:

burada,
G- maksimal dərəcədə mümkün təmiz əməliyyat gəliri
K_d – kapitallaşdırma dərəcəsi
Kapitallaşdırma metodu ilə hesablama bazası qismində qiymətləndirmə obyekti ilə daha səmərəli istifadə olunması, habelə texniki vəziyyəti nəzərə alınmaqla məqsədyönlü icarəyə verilməsi baxımından oxşarlıq təşkil edən obyektlərin icarə ödəmələrinin bazar dərəcələri təhlilinin nəticələrindən istifadə etmək olar.
Diskont dərəcələrini hesablayıb tətbiq etdikdən sonra obyektə xas olan spesifik risklər üçün spesifik vəsaitlərdən istifadə olunması ilə bərabər icarə ödəmələrinin bazar dərəcələrinin kapitallaşdırılması metodu potensial investorun məntiqini və qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinin müvafiq nizamlılığını əks etdirir.

Obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi aşağıda göstərilən qaydada aparılmışdır.

• 
  Sifarişçi tərəfindən təqdim olunan sənədlərlə tanışlıq;
  
• 
  Obyektə baxış, qiymətləndirilən obyektin dəyərinə təsir edən amillərin-qüsurların (defektlərin), fiziki və mənəvi aşınmaların, yaxşılaşdırmaların və s. müəyyən olunması;
  
• 
  Mülkiyyətçi və ya onun səlahiyyətli nümayəndəsi ilə müsahibə;
  
• 
  Analoji obyeklərin bazar dəyərinin təhlil olunması;
  
• 
  Uyğun satışların müqayisəli təhlili;
  
• 
  Obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi;
  

Qiymətləndirmə zamanı əmlakın dəyərinə təsir göstərən aşağıdakı faktorlar tədqiq edilmişdir.

• 
  Obyektin yerləşdiyi rayon və ya inzibati ərazi;
  
• 
  Tələb və təklif;
  
• 
  Nəqliyyat magistrallarına münasibliyi;
  
• 
  Kommersiya baxımdan cazibədarlığı;
  
• 
  Ekoloji vəziyyət;
  
• 
  Əsas külək axınının istiqaməti və təsiri;
  
• 
  Mühəndis kommunikasiyaları ilə təminatı;
  
• 
  Aşınma (fiziki, mənəvi, funksional).