Karar no: 2013/119 genel müDÜRLÜk makamina



Yüklə 30,46 Kb.
tarix29.10.2017
ölçüsü30,46 Kb.
#7157

KARAR NO: 2013/119

GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA

Tapu ve Kadastro …. Bölge Müdürlüğünün 11.09.2013 tarihli ve 2013/… sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğünün 15.07.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararına, itiraz eden vekili M… tarafından 08.10.2013 tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.



İSTEM:

… İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada … parselde kayıtlı, 493,12 m2 yüzölçümlü, kat mülkiyeti kurulu (04.02.1992 tarih ve … yevmiye ile) anataşınmaz üzerindeki anayapının tamamen harap olmasından dolayı, kat mülkiyetinin sona ererek paylı mülkiyete geçişinden belli hisselerle, T…ve müşterekleri adına kayıtlı iken, “altında dört katlı dükkan olan dört katlı sekiz daireli kargir apartman” olan taşınmazın cinsinin, “arsa” olarak değiştirilmesi talep edilmiştir.



RET NEDENİ:

Cins değişikliğine dair talebin karşılanabilmesi için yürürlükteki mevzuat uyarınca (Türk Medeni Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü ve TKGM 2010/20 sayılı Genelgesi) işleme tüm hissedarların bizzat veya yetkili vekillerinin iştirakleri ile katılımlarının sağlanması gerektiği ve taşınmaza 5/16 hisse ile malik olduğu belirlenen A… ‘ın işleme iştirak etmediği gerekçesiyle, Müdürlüğün 15.07.2013 tarih ve … yevmiye numaralı kararı ile Türk Medeni Kanununun 1016. ve Tapu Sicili Tüzüğünün 23. maddeleri (yeni TST 26) gereğince istemin reddedildiği, Bölge Müdürlüğünce de aynı gerekçelerle ret kararının onandığı görülmüştür.


YAPILAN İNCELEME:

… İli, … İlçesi, … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı 493,12 m2 yüzölçümlü taşınmazda 04.02.1992 tarih ve … yevmiye ile kat mülkiyeti kurulduğu,

… Belediyesinin 04.04.2013 tarihli ve “yıkım yazısı” konulu yazısında söz konusu taşınmaz üzerindeki apartmanın yıkıldığı ve parselin arsa vasfında olduğunun bildirildiği,

… Kadastro Müdürlüğünün 03.05.2013 tarih ve … sayılı yazısı ile söz konusu taşınmazın ekli tescil beyannamesine göre cins değişikliğinin yapılmasının istendiği,

Taşınmaz hissedarlarının, anayapının tamamen harap olması nedeni ile kat mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş ve taşınmazın eski cinsine (arsa) dönülmesinin istendiği,

Kat mülkiyetinin sonlandırılarak paylı mülkiyete geçiş yönü ile istemin karşılanarak arsa payı oranlarına göre ve belli hisselerle T… ve müşterekleri adına tescil edildiği,

Cins değişikliği yönünden ise istemin karşılanmadığı ve 21.06.2013 tarih ve … sayılı yazı ile Bölge Müdürlüğünden görüş talebinde bulunulduğu,

Bölge Müdürlüğünün, 12.07.2013 tarih ve … sayılı yazısı ile tüm hissedarların işleme katılması halinde talebin karşılanabileceği yönünde görüş belirttiği,

Müdürlükçe, 15.07.2013 tarih ve … yevmiye numaralı işlemle bu görüşe istinaden ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 692., Tapu Sicili Tüzüğünün 81. maddeleri ile İdaremizin 2010/22 sayılı Genelgesi gerekçe gösterilerek ret kararı verildiği, Bölge Müdürlüğünce de aynı gerekçelerle ret kararının onandığı dosyasından anlaşılmıştır.

HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE:

Cins değişikliği, teknik yönüyle kadastro müdürlüklerini, tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendiren ve bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız duruma dönüştürmek veya tarla iken bağ, bahçe ve benzerine, bağ, bahçe ve benzeri iken tarlaya çevirmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.


Genel Müdürlüğümüzün 2010/4 sayılı Genelgesinin 24.maddesinin 5. fıkrası; işlem için, maliklerden birinin cins değişikliği talebi yeterli olup, düzenlenen tescil bildirimindeki “beyanname isteğimize uygun düzenlenmiştir” ifadesine göre diğer talep sahiplerinin imzaları ilgili eksiklikler tapu sicil müdürlüğünde tamamlattırılabilir.” hükmünde iken, 2010/22 sayılı Genelgesinin 11.maddesinin 19. fıkrasında ise; hisseli taşınmaz mallara ilişkin tescil işlemi yerine getirilirken bütün hissedarların ya da yasal temsilcilerinin tescil bildiriminde imzalarının bulunması gerektiği düzenlenmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. ve devamı maddelerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümleri düzenlemiştir. Bu hükümlerden 690. maddesinde, olağan yönetim işlerini yürütmeye her bir paydaşın yetkili olduğunu; 691. maddesinde, önemli yönetim işlerine karar verilebilmesi için (işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi gibi) pay ve paydaş çoğunluğunun kararını; 692. maddesinde ise, olağanüstü yönetim işleri ve tasarrufta bulunmak için (paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması) oy birliği ile karar verilmesini aramaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 47. maddesi; anayapının tümünün harap olması halinde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini; 48. maddesi, kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfaların kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edileceğini, bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümlerinin yürüyeceğini, tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümlerin uygulanacağını düzenlemiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu konulu, Mülga 1392 sayılı Genelge’ nin XII. Bölüm 4/a maddesinde, yangın, zelzele, çöküntü vs. gibi sebeplerle kat mülkiyetli anayapının tamamen harap olması halinde, anayapının harap olması durumuna muttali olan tapu sicil muhafızlarının (tapu müdürlerinin) bağımsız bölümlere ait kat mülkiyeti kütük sahifelerinin beyanlar hanesine yapının tamamen harap olduğundan kat mülkiyetinin nihayete erdiğinin hemen işaret edilmesi gerektiğini ve kat mülkiyeti kütükleri üzerinde bundan sonra hiçbir işlem yapılmayacağını ve arsa payları hisse oranları kabul edilerek ve cinsinin arsa şeklinde tashihi ile anagayrımenkulün alelade mülkiyete (paylı mülkiyete) çevrileceğini düzenlemiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun tapu sicilinde uygulanma şekline dair anılan Genelge yürürlükten kaldırılmakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun tapu sicilinde uygulanma şeklini izah eden yeni bir genelge henüz düzenlenmemiştir.

İdaremizin 2010/4 ve 2010/22 sayılı Genelgelerine göre, paylı mülkiyete konu taşınmazların cinslerinin değiştirilmesi taleplerinde, kadastro müdürlüğünde sürecin başlatılması aşamasında bir paydaşın talebinin yeterli olduğu, diğer paydaşların imzalarının ise tapu siciline tescil aşamasında tapu müdürlüklerince tamamlatılacağı düzenlenmekle birlikte, eksik imzaların tapu müdürlüğünde alınmasına ilişkin bu husus, olağan talebe bağlı değişiklik işlemlerine (taşınmazın yapılı iken yapısız hale veya yapısız iken yapılı hale veya bağ, bahçe iken tarlaya dönüştürülmesi gibi) ilişkindir.

Kat mülkiyetli anayapının tamamen harap olması nedeni ile cins değişikliği ise Kat Mülkiyet Kanunu’ nun 47 ve 48. maddelerinden kaynaklı özel bir durumdur. 2010/4 ve 2010/22 sayılı Genelgeler kapsamında yapılan taşınmazların cinsinin gerek kayıtlarda gerekse fiili olarak değişmesi/değiştirilmesi maliklerin taleplerine (tarlanın bağa, bahçeye dönüştürülmesi; arsa veya tarla olan taşınmazın binalı hale getirilmesi, kat mülkiyetine tabi olmayan bir yapının yıkılarak taşınmazın yapısız hale getirilmesi gibi) bağlı olmakla birlikte, kat mülkiyetine tabi bir anayapının tamamen harap olması halinde kat mülkiyetinin sonlanması Kanun gereği gerçekleşmekte ve bu nedenle kat mülkiyeti sonlandırılarak paylı mülkiyetle tescilin yapılması için tek hissedarın talebi yeterli olmaktadır. Yine binanın tamamen harap olması nedeni ile anataşınmazın fiiliyattaki cinsinin kat mülkiyeti kurulmadan önceki halini (arsa vasfını) alması da kendiliğinden ve olağan sonuç olarak (Kanun gereği) ortaya çıkmaktadır.

Yerine henüz yeni düzenlemesi yapılmayan, Kat Mülkiyeti Kanunu konulu mülga 1392 sayılı Genelgede de binanın tamamen harap olması nedeni ile kat mülkiyetinin sona ermesi durumuna muttali olunması halinde, kendiliğinden malikler adına arsa payları oranında paylı mülkiyetle tescil ve taşınmazın cinsinin de arsa olarak düzeltilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Öğretide de kat mülkiyetinin böyle bir sona erme durumuna rastlanılması halinde eski kat malikleri adına arsa payları oranında ve müşterek mülkiyet esaslarına göre genel kütükte tescil edileceği ve bu tescilde ana taşınmazın niteliğindeki değişikliğin de göz önüne alınacağı (yapının arsa haline gelmiş olması gibi) görüşü hakimdir (Galip ESMER, Mevzuatımızda Gayrımenkul Hükümleri ve Tapu Sicili, Ankara, 1988, s.300; Y.1.HD. 29.12.1981 tarih ve 1981/13840- 1981/15199 E.K.).

Yine burada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 47. ve 48. maddelerinden kaynaklı özel durum bulunması nedeni ile de taşınmazın kayıtlarındaki cinsinin değiştirilmesi hususunda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun paylı mülkiyete ilişkin hükümlerine göre değil, özel Kanun durumundaki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre hareket edilmesi gerekir.

Bölge Müdürlüğünce, anayapının harap olmasının depremden kaynaklandığının ilgili idarece bildirilmesi halinde işlemin yapılabileceği savında bulunulmasına karşın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun anayapının harap olma şekline ilişkin her hangi bir sayma usulü benimsemediği gibi, İdaremizin mülga 1392 sayılı Genelgesinde de yangın, zelzele, çöküntü gibi örnekler verilmesinin yanında, harap olma nedenlerini bunlardan ibaret şekilde sınırlamamıştır. Bu nedenle anayapının tamamen harap olduğunun (yıkıldığının) ve taşınmazın fiilen arsa niteliğinde bulunduğunun ilgili idarece bildirilmesinden ve kadastro müdürlüğünce de bunun tespit edilmesinden sonra, cins değişikliği yapılmasının bu yıkımın deprem nedeni ile gerçekleştiğinin belgelenmesi şartına bağlanması görüşü yerinde görülmemiştir.



Yine Bölge Müdürlüğünün dayandığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 06.04.2007 tarihli ve 1418 sayılı talimatında, anayapının tamamının harap olma (yıkılma) nedeninin, depremden veya 7269 sayılı Kanunda belirtilen nedenlerden birinden kaynaklandığının belgelenmesi gerektiğine ilişkin her hangi bir ibareye yer verilmemiştir.

Somut olayda, talebe konu anataşınmaz üzerindeki anayapının tamamen harap olduğu (yıkıldığı) ve taşınmazın arsa vasfında bulunduğunun ilgili Belediyesince bildirildiği ve bu durumun Kadastro Müdürlüğünün değişikliğe dair tescil beyannamesi ile de tespit edildiği; Tapu Müdürlüğünde yapılan taleplere ilişkin başvuru istem belgelerine göre, kat mülkiyetinin sonlandırılarak paylı mülkiyete geçiş ile cins değişikliğinin ayrı ayrı talep edildiği görülmekle birlikte, kat mülkiyetinin sonlandırılması ile cins değişikliğinin birlikte talep edildiği, ancak ilk işlemde yalnızca kat mülkiyetinin sonlandırılması işleminin karşılanıp cins değişikliği işlemi için Bölge Müdürlüğünden görüş istenmesi nedeni ile başvuru istem belgelerine bakıldığında ayrı ayrı talebe konu olma durumunun gerçekleştiği dosyasından anlaşılmaktadır. Kat mülkiyetinin sonlandırılması ve cins değişikliği isteminin anayapının harap olmasına (yıkılması) dayandığına göre, kat mülkiyeti tesisi öncesi cinsinden (arsadan) farklı bir cins ile kayıt istenmediği sürece, taleplerin birlikte veya ayrı ayrı yapılması arasında bir fark da bulunmamaktadır.

Bunun yanı sıra, Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 48. maddesi ile 2010/4 ve 2010/22 sayılı Genelge hükümleri karşısında, kat mülkiyetinin sonlandırılması ile birlikte veya daha sonraki bir taleple, anataşınmazın kat mülkiyeti tesisinden önceki cinsinden farklı bir cinsle tescil istemlerinde (kat mülkiyeti öncesi “arsa”, kat mülkiyetli halde “beş katlı ve dört dükkanlı apartman” olan bir anataşınmazda, kat mülkiyetinin sonlandırılarak, “bağ, bahçe”; “sekiz katlı otel”, “yedi katlı apartman” vs. şeklindeki değişiklik istemlerinde) tüm maliklerin imzalarının alınmasının /aranılmasının gerekeceği açıktır.

Somut olay ve yasal durum karşısında, kat mülkiyetli anayapının tamamen harap olması (yıkılması) halinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği; böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre kat malikleri adına genel kütüğe tescilin yapılması gerektiği ve bu yönde yapılacak tescil için harap olmanın belgelenmesi ile birlikte her hangi bir kat malikinin talebinin yeterli olacağı; anayapının harap olması ile anataşınmazın kendiliğinden ve olağan sonuç olarak fiilen arsaya (kat mülkiyeti tesisi öncesi vasfına) dönüşeceği; anayapının tamamen harap olduğunun ve anataşınmazın fiilen arsa durumunda bulunduğunun ilgili birimlerce tespit ve tevsik edildiği; talep sahiplerince kat mülkiyetinin sonlandırılması ve anataşınmazın kat mülkiyeti tesisi öncesi cinsi ile tescilinin birlikte talep edildiğinin görüldüğü; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 47. ve 48. maddesi kapsamında kat mülkiyetinin sonlandırılması ile kendiliğinden ve olağan sonuç olarak gerçekleşen fiili durumun tapu siciline yansıtılmasından ibaret istemin tüm maliklerin katılımını gerektirmeyeceği (KMK . m.47-48, mülga 1392 sayılı Genelge m. XII. Bölüm/ 4a), talebin karşılanmamasında hukuken korunmayı zorunlu kılan bir hakkın bulunmadığı (taşınmazın cinsinin hak niteliğinde olmadığı ve taşınmazın kayıtlarda yer alan cinsinin, fiili duruma uygunluğunu sağlamaya dönük olarak değiştirilmesinin/düzeltilmesinin, işlemde talep ve imzası bulunmayanların mülkiyet haklarını daraltmayacağı) anlaşılmakla, söz konusu talebin karşılanarak (kat mülkiyeti tesisi öncesindeki cinsi olan, “arsa” şeklinde düzeltilmesi), TMK. m.1019’ a göre de talepte bulunmayan ilgililerine bilgi verilmesi gerekirdi.



Yukarıda açıklanan gerekçelerle, … Tapu Müdürlüğünün 15.07.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararı ile bu kararı onayan Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğünün 11.09.2013 tarihli ve 2013/… sayılı onama kararının yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.
SONUÇ:
… Tapu Müdürlüğünün 15.07.2013 tarihli ve… yevmiye numaralı ret kararı ile bu kararı onayan Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğünün 11.09.2013 tarihli ve 2013/…. sayılı kararının “B O Z U L M A S I N A” karar verilmiştir.

Takdirlerinize arz ederim.
Yüklə 30,46 Kb.

Dostları ilə paylaş:




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©www.genderi.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə