Cins değİŞİKLİĞİne konu yapilarda uyulmasi gereken esaslar

---

CİNS DEĞİŞİKLİĞİNE KONU YAPILARDA UYULMASI GEREKEN ESASLAR

1)

    

Cins değişikline konu bina kat irtikalı ise;  (2009/14 sayılı genelge )



   

Kat   irtifakından   kat   mülkiyetine   geçiş   5912   sayılı   Yasa     resen   haline   geldiğinden   bu   tür 

taşınmazlardaki cins değişikliği talepleri,  yapı kullanma izin belgesi  kadastro müdürlüğüne geldikten 

sonra hiç bir harç ve döner sermaya alınmadan müdürlük imkanlarıyla karşılanmalıdır.



   

Sadece 07.07.2009 tarihinden sonra yapı kullanma izin belgesi almış yapılarda, yapı kullanma 

izin belgesi ekinde ilgili darece düzenlenen röperli kroki bulunması gerekir. Kroki gönderilmezse işlem 

reddedilmelidir. Bu krokiye göre cins değişikliği yapılabilir. Ancak krokinin uygulanır olmaması ve şüpheli 

her durumda kadastro görevlileri resen araziye giderek ölçüm yapması gerekir.



   

Yapı kullanma izin belgesi olmadan resen cins değişikliği yapılamaycağından, kat irtifaklı binalarda 

belediye bir yazı ile cins değişikliği yapılmasını isteyemez. Bu tür talep reddedilmeli ve muhakkak yapı 

kullanma izin belgesi istenmeli ve Kat Mülkiyeti Kanununun 12. ve 14/3. maddesi hatırlatılmalıdır. Resen 

yapılacak bir işlemi talebe bağlı olarak yapmak kanuna aykırılık oluşturur ve sorumluluk getirir. Artık, Kat 

irtifaklı   binalarda   uygunluk   yazısıyla   cins   değişikliği   istenemez   kesinlikle   belediyeler   ya   da   vatandaş 

kadastro müdürlüğüne yapı kullanma izin belgesini göndermelidirler.



   

Kat irtifaklı taşınmazlarda natamam bina olarak cins değişikliği yapmak mümkün değildir. Zira kat 

mülkiyeti geçiş amacı olmayan cins değişiklikleri karşılanamaz. Bunun iki istisnası vardır. Birincisi vasfı 

yapılı bir taşınmazda ilave kat yapılmak suretiyele kat irtifakı kurulması halidir. Diğeri ise blok ve yaygın 

kat irtifaklı yerlerde kısmi kat mükiyeti kurulması imkanı 5711 sayılı Yasa ile getirildiğinden, bloklardan 

veya yaygın yapılardan biri tamamlanırsa bu kısımların kısmi cins değişikliği yapılır ve ilgilisi talep ederse 

tamamlanan kısımlar ana taşınmazın vasfında gösterilir ve diğerleri natamam olarak belirtilir. Örneğin; 3 

adet dubleks villası tamam diğerleri natmam 35 adet betonarme villa ve arsası, 10 daireli 5’er katlı 2 blok 

tamam diğerleri natamam 10 blok betomarne apartman gibi.

2)

   

Cins değişikline konu bina kat irtikalı değilse (1997/8 ve 2009/22  sayılı genelge)



   

Bu   yapılar,   kat   irtifakına   ve   ya   kat   mülkiyetine   konu   olmayan   adi   yapılar   ile   doğrudan   kat 

mülkiyetine geçecek olan yapılardır. Bu tür yapılarda da kesinlikle, yapı kullanma izin belgesi kadastro 

müdürlüğüne geldikten sonra işlem yapılmalı  ve işlemler resen değil talebe bağlı olarak karşılanmalıdır.



   

Bu tür yapılarda ilk önce belediyeler uygunluk yazısı ile cins değişikliği isteyebilirler. Bu talepler 

resen   değil   talebe   bağlı   olarak   döner   sermaye   ücreti   ve   harç   alınarak   kadastro   görevlilerini   araziye 

ilgilisinin   götürmesiyle   karşılanmalıdır.   Ancak   yine   yapı   kullanma   izin   belgesi   olmadan     değişiklik 

beyannamesi düzenlenmemelidir.



   

Bu   sebeple   belediyenin   uygunluk   yazısından   sonra   kadastroca   ölçümden   sonra  2009/22  sayılı 

genelge kapsamında işleme ait evrak olarak kadastro müdürlüklerince belediyeye, bina ve parselin de 

gösterildiği teknik mevzuata uygun röperli kroki gönderilmeli ve ayrıca yazılan üst yazıda işleme ait harç 

ilişiğinin kesildiği ve döner sermaye hizmet bedelinin tahsil edildiği belirtilmelidir. Belediyeye gönderilen 

bu   yazı   ve   ekindeki   kroki   sonucu,   belediyece   gönderilecek   olan   yapı   kullanma   izin   belgesinin   işlem 

dosyasına konulması ve bu belgeye göre değişiklik beyannamesinin düzenlenmesi şeklinde işlemlere yön 

verilmesi gerekir.



   

2009/22 sayılı genelgenin çıkış amacı, yanlı ve kötü tutumlu davranışların önüne geçerek  yapı 

kullanma izin belgesi olmadan bir yazı ile cins değişikliğine engel olmaktır.  Vatandaş direk olarak yapı 

kullanma izin belgesi getirerek müracaat ederse,  işlem bu belgeye göre talebe bağlı olarak karşılanmalı 

ve artık belediyeye yazı gönderilme safhası atlanarak değişiklik beyannamesi ve işleme ait evraklar direk 

olarak tapu sicil müdürlüğüne gönderilmelidir. Yani belediye ve valilikler, önce bir yazı yazmayıp direk 

vatandaşı yapı kullanma izin belgesiyle birlikte kadastro müdürlüğüne gönderiyorsa işlem kabul edilerek 

eski düzende olduğu gibi işlem herangi bir yazışma yapmadan talebe bağlı olarak karşılanmalıdır.

Görüldüğü   gibi   her   halükarda  bina   kat   irtifakına   veya   kat   mülkiyetine   konu   olsun   veya   olmasın 

kadastro   müdürlüklerince   muhakkak   yapı   kullanma   izin   belgesi   görüldükten   ve   işlem   dosyasına 

eklendikten   sonra   bu   belgeye   göre  değişiklik   beyannamei   tanzim   edilerek   cins   değişikliği   işlemi 

karşılanmalıdır. Bunun istisnası 2981 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde sayılan binalardır. Geçici  2. 

maddeye göre;  

6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girdiği 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılmış 

yapılar, 6785 sayılı İmar Kanununun ek madde 8 kapsamına giren alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden 

önce yapılmış yapılar ve maddede sayılan diğer binalar, yapı kullanma izin belgesi almış yapılar olarak 

kabul  edildiğinden  bu tür  yapılar,  yapı   kullanma  izin belgesi   olmadan  belediyelerin bir yazısı   ile  cins 

değişlikine   konu   olabilirler.   Ancak   bu   tür   taşınmazların   cins   değişikliklerinde,   belediye   ve   valilikler 

yazacakları   yazıda  yapıların  kullanış   amacı,   yapı   türü,  blok   adedi,   kat   adedinden   ve   bağımsız   bölüm 

sayılarından bahsetmelidirler. 

Nevzat İ. SARI – Müfettiş Yrd.